Comprar una vivienda, una promoción sobre plano o un inmueble de inversión en España no siempre acaba bien. El vendedor puede desaparecer tras cobrar, el inmueble puede venderse dos veces, el promotor puede cobrar cantidades a cuenta y no construir, o el patrimonio de la sociedad vendedora puede vaciarse para que nadie cobre.
No todo incumplimiento es delito. La vía penal exige indicios de engaño, de apropiación, de disposición fraudulenta o de insolvencia provocada. Cuando existen, el comprador puede usar el proceso penal no solo para pedir una condena, sino para asegurar bienes desde el inicio de la investigación y recuperar su dinero.
1. Estafa inmobiliaria: cuándo el incumplimiento es delito
La estafa exige un engaño bastante que provoque un error y lleve al comprador a pagar. En el sector inmobiliario el engaño puede consistir en presentar como real una promoción que no podía ejecutarse, ocultar que el vendedor no era propietario, afirmar que el inmueble estaba libre de cargas cuando estaba hipotecado o cobrar sabiendo desde el principio que no se iba a entregar.
Una caída del mercado, un retraso administrativo o una dificultad financiera sobrevenida no prueban por sí solos una estafa. La querella debe explicar qué se afirmó, quién lo afirmó, con qué documentos, cuándo se pagó y por qué el engaño era anterior o simultáneo al pago.
Agravaciones. La estafa se castiga con prisión de uno a seis años si recae sobre viviendas (art. 250.1.1.º del Código Penal) o si lo defraudado supera los 50.000 euros (art. 250.1.5.º); si concurren ambas circunstancias, o lo defraudado supera los 250.000 euros, la pena es de cuatro a ocho años (art. 250.2). El Tribunal Supremo interpreta restrictivamente la agravación por vivienda: se refiere a la primera vivienda o domicilio habitual del comprador, que hay que acreditar; no alcanza a la segunda residencia ni a la compra como inversión. En el caso, la excluyó porque la compradora nunca llegó a vivir en la vivienda en los más de cuatro años que pasaron hasta su fallecimiento, aunque sus hijos declararon que esa era su intención (STS 819/2021, de 27 de octubre).
2. Doble venta y cargas ocultas
El Código Penal castiga, con prisión de uno a cuatro años (art. 251):
- a quien vende, grava o arrienda un inmueble atribuyéndose una facultad de disposición que no tiene, porque nunca la tuvo o porque ya la ejerció (1.º);
- a quien dispone de un inmueble ocultando una carga, o, habiéndolo vendido como libre, lo grava o lo vende de nuevo antes de la transmisión definitiva al comprador (2.º).
La falta de escritura pública o de inscripción no elimina el delito. En un caso de viviendas sobre plano vendidas en documento privado y después escrituradas a un tercero, el Tribunal Supremo recordó que basta la venta en documento privado, sin entrega, para la doble venta del art. 251.2.º; y que si el vendedor ya hubiera entregado la vivienda, aunque fuera de forma simbólica, la segunda venta encajaría en el art. 251.1.º, porque se fingiría dueño de algo que ya no es suyo (ATS 320/2021, de 22 de abril).
Por eso son esenciales el contrato, la fecha de cada pago, la posesión, las escrituras posteriores y la información registral.
3. El promotor que cobra y no entrega
El promotor que recibe cantidades a cuenta de una vivienda debe garantizar su devolución con un aval o un seguro y depositarlas en una cuenta especial, separada de sus demás fondos, de la que solo puede disponer para la construcción (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación).
- El solo incumplimiento de esas obligaciones no es, por sí mismo, apropiación indebida. El delito se consuma cuando el promotor hace suyas las cantidades sin destinarlas a la construcción y llega al «punto sin retorno»: no entrega la vivienda ni devuelve el dinero (STS 167/2019, de 28 de marzo).
- Pero si el promotor no ingresó los anticipos en la cuenta especial ni garantizó su devolución, está disponiendo de un dinero que sabe que no puede usar; si al final no entrega ni devuelve, hay apropiación indebida, y el comprador no tiene que probar en qué se gastó el dinero (STS 255/2019, de 22 de mayo).
La apropiación indebida se castiga con las penas de la estafa, incluidas sus agravaciones (art. 253 del Código Penal). La documentación bancaria suele ser decisiva: cuentas receptoras, transferencias a sociedades vinculadas, retiradas de efectivo y operaciones posteriores al cobro.
4. El vendedor que vacía su patrimonio
Que exista una deuda con el comprador no basta para condenar por alzamiento de bienes. Hay que demostrar actos dirigidos a impedir o dificultar el cobro: transferencias sin justificación, ventas simuladas, aportaciones a sociedades vinculadas, ocultación de activos (art. 257 del Código Penal).
El Tribunal Supremo absolvió en un caso en el que los administradores habían aportado sus inmuebles a una sociedad patrimonial a cambio de participaciones de valor equivalente, inscritas en el Registro Mercantil: cambiar un bien por otro de valor equivalente y localizable no causa insolvencia. Tampoco es delito, por sí solo, pagar a un acreedor antes que a otro (STS 552/2016, de 22 de junio).
Dos supuestos más:
- También es delito ocultar o desprenderse de bienes para eludir el pago de la responsabilidad civil derivada de un delito que se ha cometido (art. 257.2). Es habitual cuando el vendedor ya sabe que está querellado.
- Si el vendedor es una sociedad en insolvencia actual o inminente, sus administradores pueden incurrir en insolvencia punible si, por ejemplo, ocultan bienes, hacen disposiciones sin justificación o falsean la contabilidad (art. 259 del Código Penal).
5. Cómo actuar: querella, fianza y embargo
El comprador perjudicado debe presentar una querella y personarse como acusación particular. Así interviene en la investigación, pide diligencias, solicita medidas cautelares, acusa y reclama la responsabilidad civil en el mismo proceso.
Desde la querella conviene pedir la fianza y, si no se presta, el embargo de bienes suficientes (art. 589 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal), también frente a terceros que se hayan beneficiado (art. 615). Hay que identificar inmuebles, cuentas, participaciones sociales y operaciones con personas o sociedades vinculadas, y explicar el riesgo de que el dinero no se recupere. Lo desarrollamos en nuestra guía para empresas estafadas.
Qué se recupera en caso de alzamiento. La responsabilidad civil consiste, en primer lugar, en anular las ventas fraudulentas para que los bienes vuelvan al patrimonio del deudor y el comprador pueda cobrar sobre ellos. Solo si eso es imposible, porque los bienes han pasado de forma irreversible a terceros de buena fe, se condena a indemnizar, sin superar el valor de los bienes sustraídos (STS 518/2017, de 6 de julio). Por eso es tan importante pedir cuanto antes el embargo o la prohibición de disponer de los inmuebles, con su anotación en el Registro de la Propiedad, antes de que se transmitan de nuevo.
Glosario
| Término | Qué significa |
|---|---|
| Estafa | Obtener dinero mediante un engaño bastante que provoca error en la víctima |
| Doble venta | Vender o gravar de nuevo un inmueble ya vendido, antes de su transmisión definitiva al primer comprador |
| Apropiación indebida | Quedarse con dinero o bienes recibidos con obligación de devolverlos o darles un destino concreto |
| Punto sin retorno | Momento en que el promotor ya no entrega la vivienda ni devuelve el dinero; ahí se consuma la apropiación |
| Cantidades a cuenta | Pagos anticipados al promotor antes de la entrega de la vivienda |
| Alzamiento de bienes | Ocultar o desprenderse de bienes para que los acreedores no cobren |
| Insolvencia punible | Conductas delictivas de quien está en insolvencia o la provoca |
¿Le afecta lo que explica esta guía?
Preguntas frecuentes
¿Todo incumplimiento de una compraventa es delito?
No. Hace falta un engaño previo o simultáneo al pago, una apropiación del dinero, una doble venta o una ocultación de bienes. Un retraso o una dificultad sobrevenida, por sí solos, no lo son.
El promotor cobró y no construyó. ¿Es delito?
Puede serlo. Si no entrega la vivienda ni devuelve el dinero, y además no lo depositó en cuenta especial ni lo garantizó, hay apropiación indebida y el comprador no tiene que probar en qué lo gastó (STS 255/2019, de 22 de mayo).
Me vendieron un piso que ya estaba vendido. ¿Importa que mi contrato sea privado?
No. Para la doble venta basta la venta en documento privado, aunque no haya habido entrega (ATS 320/2021, de 22 de abril).
¿Se aplica la agravación por vivienda a una segunda residencia?
No. Se aplica a la primera vivienda o domicilio habitual, y hay que acreditarlo (STS 819/2021, de 27 de octubre).
¿Puedo recuperar el dinero si el vendedor ha vaciado su patrimonio?
La condena por alzamiento anula las transmisiones fraudulentas para que los bienes vuelvan al patrimonio del deudor; si ya no es posible, se indemniza hasta el valor de esos bienes (STS 518/2017, de 6 de julio). Pedir fianza y embargo desde la querella es decisivo.
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